1.什么是城镇老旧小区

自治区城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）,包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区。

2.城镇老旧小区改造的重要意义

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要意义。

3.“十四五”期间城镇老旧小区改造对象

重点改造2000年底前建成的需改造老旧小区，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，对2000年底以后建成的按照国家年度改造计划申报相关政策逐步实施改造。

4.城镇老旧小区改造包含哪些内容

现阶段按照国家相关规定，城镇老旧改造内容分基础类、完善类和提升类3类。

（1）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求开展的改造，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯、楼门等公共部位维修等。包括小区内部及与小区关联的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、小区内建筑节能改造、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

（2）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求实施的改造，主要是环境及配套设施改造建设、有条件的楼栋加装电梯等。包括拆除违法建设来，临街牌匾治理，整治小区及周边绿化、照明、围墙、大门等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱等内容。

（3）提升类。立足小区及周边实际条件，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质进行的改造，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括小区周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

5.如何确定一个城镇老旧小区具体改造内容

老旧小区改造内容要立足每个小区实际,综合政府财政能力、居民出资、社会投入等各方面因素统筹确定，做到一个小区一个改造方案。优先考虑基础类改造项目。对有条件的，特别是居民积极性高、社会投入性大的小区，可以考虑实施完善类以及提升类。

6.城镇老旧小区改造资金来源

政府、居民、社会力量共同承担老旧小区改造资金，其中居民出资按照谁收益、谁出资原则，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。也可通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

政府出资主要通过中央预算内投资、中央财政补助资金、专项债、自治区财政配套、税费减免等渠道支持地方老旧小区改造。其中中央补助资金按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。为着力消除安全隐患，立足当地实际，完善公共区域及户内老化管道等安全隐患排查整改资金由专业经营单位、政府、居民合理共担机制，老旧小区改造中央补助资金和地方财政资金可予积极支持。

社会出资主要通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施的设计、改造、运营。

7.什么是加装电梯的“表决门槛”

《民法典》第二百七十八条提供了为老旧小区加装电梯等事项划的“表决门槛”，即在征求所在单元全体业主意见时，经本单元建筑物专有部分面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

对于《民法典》第二百七十八条内容解读如下：

1.表决的前提条件和计算基数是，占全体业主2/3以上（含2/3）的业主参与表决，以全体业主人数的2/3为计算基数。

2.当参与表决的业主人数达到占比2/3且全部同意时（以12户单元为例），达到12x2/3=8人以上，表决结果合法有效。

3.当同意率等于或大于全体业主2/3的3/4时，表决结果合法有效。以12户单元为例，达到12x2/3x3/4=6人以上，表决结果即合法有效。

4.主要同时达到投票率占比2/3以上、同意率占比3/4以上两个条件即可合法有效。以12户单元为例，投票率达到全体业主的2/3（12x2/3=8人）以上，同意率达到参与表决人数3/4（12x2/3x3/4=6人）以上，表决结果即合法有效。

8.谁来具体推进一个城镇老旧小区改造

社区党组织统筹协调社区居民委员会、业主委员会（居民）、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果。

9.居民参与老旧小区改造需要做的有关工作

坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念，学习老旧小区改造相关知识，填报问卷调查，提出合理的改造诉求，参与审定改造方案；广泛宣传老旧小区改造的重要意义；参与商议确定居民出资方式和金额；配合和监督老旧小区施工；参与讨论确定后续管理措施办法。

10.如何申请城镇老旧小区改造

由街道、社区在广泛征求所辖小区居民改造意愿基础上，向县（市、区）住建部门提出改造申请。县（市、区）级住建部门会同发改、财政部门汇总后研究制定本地年度改造计划，并逐级上报至国家。被纳入本地年度改造计划的小区可获得国家补助资金实施改造，未纳入本地年度改造计划的小区可自行实施改造或待条件成熟后来年继续向国家申报改造计划。

11.老旧小区改造后谁来管理

在自治区出台的《指导意见》中明确，完善小区长效管理机制，一方面引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。另一方面，在改造中指导各地推进相邻片区联动改造，加强基础设施、公共服务设施、公共空间资源共建共享，同步实施物业管理服务区域的优化整合，组织协调多个老旧住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理。对未成立业主委员会、无物业管理主体的小区，由街道、社区组织业主合理选聘物业服务企业，全面推进物业管理全覆盖。同时，健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

12.老旧小区改造后可采用哪些物业管理模式

老旧小区不仅要注重项目改造，更应关注小区改造后的维护更新，让改造成果得以维护，居民的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

（一）市场化物业管理模式

1.业委会（物管会）在街道指导下，广泛听取业务对物业服务的意见，明确引入市场化物业服务的内容及收费标准。业委会（物管会）通过公开竞争或业主认可的其他方式，选定物业服务单位并组织召开业主大会进行共同表决，完成物业服务单位的确定。

2.业委会（物管会）应代表全体业主与选定的物业服务单位签订物业服务合同，物业服务单位应及时进驻提供服务。街道、（原）产权单位及业委会（物管会）配合物业服务单位做好进驻工作，物业服务单位进驻后应全程参与改造工作。

3.街道可通过采取“先买后补”等方式对业主交纳物业费给予政策和经费支持，设置一定时间过渡期，引导业主逐步实现物业费正常交纳，促进物业管理步入良性循环。

4.老旧小区改造验收通过后，改造实施单位应在业委会（物管会）及业主代表的参与下，与物业服务单位做好改造后公共部位、公共设施设备的承接查验工作，并移交相关改造资料。

（二）业主自行服务模式

1.业委会（物管会）应完善业主自行管理机制，建立健全小区民主管理、协商议事、共同决议等制度，制定小区议事规则和管理规约。业委会（物管会）应在广泛征求业主意见的基础上，明确物业服务内容、收费标准和缴费方式，业主应按时缴纳物业费。

2.加强小区物业费、公共收益等资金管理，建立健全财务制度，明确资金支出条件、支出流程、结算方式等，资金量较大的小区应聘请专业单位（人员）负责小区财务工作。

3.统筹服务人员配置，可优先聘用本小区居民从事保安、保洁等服务工作，充分发挥本小区居民参与物业管理的优势和积极性，合理节约成本，提升管理效能。

（三）单位自管模式

1.（原）产权单位应积极参与老旧小区改造工作，配合改造实施主体、街道、社区、业委会（物管会）等相关方做好房屋档案提供、职工业主组织发动等工作，引导本单位职工支持配合改造工作。积极推荐、引导本单位符合条件的职工参选小区业委会（物管会）委员。

2.（原）产权单位应与业主确定物业服务内容，明确物业收费标准及缴费方式，业主应按时缴纳物业费。（原）产权单位应配备充足的专业管理服务人员，加强人员培训，提升服务水平，并接受业主监督。

3.对于便民设施不足和物业管理用房缺失的老旧小区，鼓励（原）产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房，完善小区物业管理服务硬件设施，为物业管理和业主生活便利提供必要场所。

（四）社区应急服务模式

暂不具备引入市场化物业管理条件，以及暂不具备单位自管和业主自行管理能力的老旧小区，可由街道、社区依据相关政策法律规定，委托应急服